- 税金支払いの流れと税金の種類
- 住宅をめぐる税金の特例
- 住宅をめぐる税金の特例
- 不動産売買時や取得時にかかる税金には、所定の申告をすることで、軽減措置や税額控除を受けられる特例制度があります。住宅をめぐる税金はその額が大きいので、特例制度を賢く活用して、少しでも節税を図りたいものです。 申告方法や提出書類はそれぞれ異なりますので、詳しくは所轄の税務署や各都道府県税務事務所などにお問い合わせ下さい。
住宅取得資金の贈与に関する特例
住宅の購入資金を親などから援助を受けた時には、通常の贈与のほかに、平成15年度の税制改革により、贈与税と相続税を一体化して考える相続時清算課税制度が導入されました、また、適用要件を満たせば「住宅取得資金贈与の特例」が適用され贈与税の非課税限度枠を増やす事ができます。
住宅取得資金贈与に関する2つの特例の比較
| 通常の贈与 | 相続時清算課税制度 | 相続時清算課税制度 住宅取得資金贈与の特例 | |
|---|---|---|---|
| 制度の概要 | 毎年の贈与を暦年で課税していく制度 | 贈与税と相続税を一体化して遺産相続時に税額を清算する制度 | 左のうち、住宅取得資金に限定した制度 |
| 非課税枠 | 非課税限度額110万円超える部分は累進課税 | 非課税枠2500万円（累計）超える部分は一律20％課税 | 左に1000万円を加算した非課税枠3500万円（累計）超える部分は一律20％課税 |
| 特例の有効期限 | 平成15年1月1日からの贈与 | 平成15年１月１日から平成19年12月31日までの贈与 | |
| 贈与をする人 | 制限なし | 自己の父母でその年の1/1で65歳以上 | 自己の父母年齢制限なし |
| 贈与を受ける人 | 年齢制限なし | その年の1/1で20歳以上の子(推定相続人) | その年の1/1で20歳以上の子(推定相続人) |
| 利用できる回数 | 毎年 | 回数の制限はなし | 回数の制限はなし |
| 資金使途 | 制限なし | 制限なし | 自己居住用家屋の取得（敷地を含む）贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得を行い居住している事、又は同日後遅延なく居住する事が確実と見込まれる事（翌年12月31日までに居住しない場合、特例は取り消される） 床面積50㎡以上 床面積の50％以上が居住用中古住宅は建築後20年以内（耐火建築物の場合は25年以内） （増改築の場合）工事費用100万円以上増改築後の家屋の床面積が50㎡以上 |
| 申告の要否 | 毎年110万円未満であれば不要 | 非課税でも申告が必要 | 非課税でも申告が必要 |
- ※ 平成15年1月1日以後に住宅取得資金等の贈与の特例（旧制度）の適用を受けた人は、適用を受けた年以降5年間は、その贈与者からの贈与について相続時清算課税制度（新制度）は選択できません。
- ※ 平成15年1月1日以前に、住宅取得資金等の贈与の特例（旧制度）の適用を受けた人は、相続時清算課税制度（新制度）も選択できます。
- ※ 一度相続時清算課税を選択するとその後の贈与について通常の贈与制度(110万円非課税)を選択する事は出来ませんので注意してください。
住宅ローン控除
平成11年7月1日から平成20年12月31日までの間に、住宅の取得又は増改築等の為に、返済期間10年以上で公的融資や民間融資を受けた場合、10-15年間に渡って所得税から一定額が控除されます。
借入金の年末残高×(0.4～1％)＝控除額
(※居住開始年度により、上限額、控除率が異なります。)
| 居住開始年度 | 控除期間 | 住宅ローン残高 | 控除率 | 各年の控除上限 | 最大控除額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 平成11、12年 平成13年前期 | 15年 | 5000万円まで | 1-6年目 1.0% 7-11年目 0.75% 12-15年目 0.5% | 50万円 37.5万円 25万円 | 587.5万円 |
| 平成13年後期 平成14-16年 | 10年 | 5000万円まで | 1-10年目1.0% | 50万円 | 500万円 |
| 平成17年 | 10年 | 4000万円まで | 1-8年目 1.0% 9-10年目0.5% | 40万円 20万円 | 360万円 |
| 平成18年 | 10年 | 3000万円まで | 1-7年目 1.0% 8-10年目 0.5% | 30万円 15万円 | 255万円 |
| 平成19年 | 10年 | 2500万円まで | 1-6年目 1.0% 7-10年目 0.5% | 25万円 12.5万円 | 200万円 |
| 15年 | 1-10年目0.6% 11-15年目0.4% | 15万円 10万円 | |||
| 平成20年 | 10年 | 2000万円まで | 1-6年目 1.0% 7-10年目 0.5% |
20万円 10万円 |
160万円 |
| 15年 | 1-10年目0.6% 11-15年目0.4% | 12万円 8万円 |
- ※ 繰上げ返済等により返済期間が10年未満になった場合は、その年以降は控除を受けることはできません。
- ※ 平成19-20年については10年と15年の選択適用となります。
- ※ 平成18年までの居住開始した場合の住宅ローン控除について、平成19年以降控除しきれない場合には、住民税から一部控除を受けることが出来ます（毎年、市区役所への申告が必要となります。）
適用要件
- 床面積50㎡以上、床面積の50％以上が居住用の家屋の取得
- 中古住宅の場合は建築後20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）
- 増改築の場合は、工事費用が100万円以上、増改築後の家屋の床面積が50㎡以上、床面積の50％以上が居住用であること
- 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下
- 譲渡に係る3000万円の特別控除の特例を受けていないこと
住宅の譲渡に係る3,000万円の特別控除
住宅を売った場合に譲渡所得が生じても、この特別控除を適用することにより、譲渡益の3000万円までは税金がかかりません。 この適用を受けるには確定申告書にこの特例（措法35条）を選択したことを記載し、必要書類を添付しなければなりません。
適用要件
- 現に居住している家屋を譲渡した場合
- 現に居住している家屋とともにその敷地である土地等を譲渡した場合
- 譲渡をその家屋に居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに行った場合
- 譲渡の相手が配偶者や親子など特別な間柄でないこと
- 前年又は前々年に次の特例を受けていないこと
- この3000万円控除の特例
- 居住用財産の買換え・交換の特例
- 居住用財産買替えの場合の譲渡損失の繰越控除
住宅資産の買い換え特例
売却した住宅資産の価格と同額、またはそれ以上の住宅資産に買い換えた場合、次に住宅を売却するときまでの税金が繰延べられます。
この適用を受けるには確定申告書にこの特例（措法36条の6）を選択したことを記載し、必要書類を添付しなければなりません。
譲渡資産の譲渡価格 ＜又は＝ 買い換え資産の取得の場合
譲渡所得 ＝ ０で課税されない。
譲渡資産の譲渡価格 ＞ 買い換え資産の取得の場合
（譲渡資産の譲渡価格（A） － 買い換え資産の取得価格（B）） － （譲渡資産の取得費＋譲渡費用）
× （A – B）/A ＝ 長期譲渡所得の金額 ←課税される
適用要件
- その家屋又は土地等が、譲渡した年の1月1日に所有期間が10年を超えていること
- 本人の居住期間が10年以上のもの（相続等の取得の場合は30年以上）
- 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う譲渡
- 平成21年12月31日までの譲渡であること
- 買換え資産は家屋については、床面積が50㎡以上280㎡以下のもの、中古住宅の耐火建築物の場合は建築後25年以内のもの。敷地面積500㎡以下のもの。（相続等の取得による買換え資産は制限なし）
- 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日までの間に取得をし、その翌年の12月31日までに居住するもの又は見込みのもの
- 譲渡の相手が配偶者や親子など特別な間柄でないこと
- 前年又は前々年に次の特例を受けていないこと
- 3000万円控除の特例
- 長期譲渡所得の税額の軽減
- 居住用財産買替えの場合の譲渡損失の繰越控除
住宅の買い換えによる損失の繰越控除
住宅の買い換えにより譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失は翌年以降3年間に渡り、総所得金額からの繰越控除が認められます。この特例は住宅ローン控除と併用が可能です。ただし、住宅ローン控除と違って毎年確定申告書を提出する必要があります。
合計所得金額が譲渡損失より低い場合（翌年以降は繰越額）は譲渡した年を含み4年間にわたり所得税と住民税が0円になることがあります。
適用要件
- 譲渡する家屋又は土地等が、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超えていること
- 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日までの間に、自己の居住用家屋（床面積50㎡以上）を取得し、その翌年の12月31日までに居住するもの又は見込みのもの
- 平成21年12月31日までの譲渡
- 譲渡の相手が配偶者や親子など特別な間柄でないこと
- 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
- 買い換えた資産に係る返済期間10年以上（繰越控除の適用を受ける年の12月31日において）の住宅ローンの残高を有すること
- 譲渡をした年の前年又は前々年に次の特例を受けていないこと
- 3000万円控除の特例
- 居住用財産の買換え・交換の特例
- 長期譲渡所得の税額の軽減
特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除
住宅ローンが残っている不動産を譲渡して譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失の金額のうち譲渡時の住宅ローン残高を超える金額については、買換えをしなくてもその年に損益通算することができ、控除しきれない金額についても翌年以後3年間に渡って繰越控除することが出来ます。
控除額
- (取得費＋譲渡費用)－譲渡価格
- ローン残高－譲渡価格
- 1、2のいずれか少ない金額
適用要件
- 譲渡する家屋又は土地等が譲渡をした年の1月1日に所有期間が5年を超えていること
- 平成21年12月31日までの譲渡であること
- 譲渡の相手が配偶者や親子など特別な間柄でないこと
- 譲渡契約日の前日においてその建物または土地にかかる住宅ローンが残っている事
- 控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
- 譲渡をした年の前年又は前々年に次の特例を受けていないこと
(1)3000万円控除の特例(2)居住用財産の買換え・交換の特例(3)長期譲渡所得の税額の軽減
- 税金支払いの流れと税金の種類
- 住宅をめぐる税金の特例
