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家サイと学ぶ住まいの知識建ぺい率と容積率

街中の不動産屋さんに掲示されている物件情報の中で、「建ぺい率」と「容積率」が何パーセント、といった表記を目にしたことはありませんか。

実は、敷地の大きさに対して建築できる建物の大きさには制限があり、「建ぺい率」と「容積率」で定められています。ここでは例外も含めながら、 「建ぺい率」と「容積率」について、解説していきます。

建ぺい率と容積率

建ぺい率と容積率とは

「建ぺい率」とは敷地面積に対する建築面積の比率で、「容積率」とは敷地面積に対する延床面積の比率のことです。それぞれ下記の計算式で算出します。

建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積

容積率(%)=延床面積÷敷地面積

用途地域に対する建ぺい率と容積率

用途地域別に「建ぺい率」と「容積率」の比率が定められています。

用途地域 建ぺい率(%) 容積率(%)
第1種低層住居専用地域 30、40、50、60 50、60、80、100、150、200
第2種低層住居専用地域
田園住居地域
第1種中高層住居専用地域 100、150、200、300、400、500
第2種中高層住居専用地域
第1種住居専用地域 50、60、80
第2種住居専用地域
準住居地域
準工業地域
近隣商業地域 60、80
商業地域 80 200、300、400、500、600、700、800、900、1000、1100、1200、1300
工業地域 50、60 100、150、200、300、400
工業専用地域 30、40、50、60
用途地域の定めのない地域 30、40、50、60、70 50、80、100、200、300、400

用途地域は自治体のホームページでも確認することが出来ますので、
一度調べてみるとよいでしょう。

建ぺい率の緩和条件

角地の場合、前面道路の幅員、道路の角度、道路に接する長さ等一定条件が整えば、建ぺい率を10%加算でき、より広々とした住宅を建てることが可能になります。(必要規定は市町村により異なります)

その他の緩和条件

防火地域や準防火地域で一定の基準を満たす住宅についても同様の緩和措置を受けられる他、2023年には一定の条件を満たす省エネ住宅についても建ぺい率の緩和が盛り込まれる予定です。

道路幅と容積率

敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合、容積率は小さくなります。 用途地域が第1種、2種低層住居専用地域、第1種、2種中高層住宅専用地域、第1種、2種住居専用地域、準住居専用地域の場合は、道路の幅員(m)に0.4を掛けた割合以下となります。それ以外の用途地域の場合は、道路の幅員(m)に0.6を掛けた割合以下になります。

例として、容積率が200%の準住居地域で前面道路の幅員が4mの場合を見てみましょう。この場合、幅員4m✕0.4=160%となり、指定容積率200%と比べて小さいため、小さい方の160%が適用されることになります。

地下室の扱い

地下室は全床面積の1/3以下なら、床面積及び建築面積から除外できます。 地下室とは地上1.0mの高さより低い部屋をいいます。 容積率に含まれないので、敷地にゆとりのない都市部では有効な方法です。

建ぺい率や容積率は、ハウスメーカーが確認し計算した上で建築プランに反映してくれます。知識として知っておくと、プランの打ち合わせをする際により理解が深まりますので、ぜひ覚えておきましょう。

監修・情報提供:逆瀬川 勇造(宅地建物取引士)
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