【第56回】相続・贈与対策になる？！親の土地に家を建てるとお得なワケ

2017.12.01

これから親の土地に二世帯住宅を建てようと考えている方に、親の土地に家を建てるメリットや注意点、さらに相続などで揉めないように知っておくべきポイントを紹介しましょう。

【1】親の土地に家を建てると得するメリット

　まずは、親の土地に家を建てると得するメリットを３つご紹介します。

①土地代が不要！

　マイホームは、人生で最も大きな買い物。どうしても建物だけに目がいってしまいますが、忘れてならないのは建物を建てるためには土地が必要であるということです。公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会によるレポート（図1）からも分かるように、東京の土地の高さは世界２位で、日本は土地代が高く「夢のマイホーム」を遠のかせる１つの要因です。

出典：公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会　平成 25 年世界地価等調査結果より

　ところが、二世帯住宅ということは、ご両親の土地の上にマイホームを建築することになるわけですから、最大のネックとなる「土地」に対する費用を捻出する必要がなくなります。また、住宅ローンを利用する際にも、ご両親名義の土地を住宅ローンの担保にすることができるので、金利等の条件面でも有利に働くことが考えられます。

②子育て世代にも強い味方！

　二世帯住宅の最大の魅力は、同じ屋根の下に三世代が住んでいること。現代では、働く女性の活躍は、社会的・経済的にも不可欠ですが、働き世代にとっては、全国的にも騒がれる「待機児童」問題を始めとした子育てに関する様々な問題に直面しています。

　特に女性は、家事もして仕事もして一日中この繰り返し・・・。そんな時に心強いのが「ご両親」の存在。特に定年を迎える世代であれば孫の面倒をみることで日常生活に「生きがい」を感じることもでき、ご両親にとっても良い影響があるでしょう。

③相続税の節税対策にも！

　近年、二世帯住宅が増えている最大の要因は、相続の時に大きなメリットを受ける「小規模宅地の特例」という制度。なんと、同居している親族が、その土地を相続することにより、土地の評価額を３３０㎡迄は、８割減、つまり、本来の土地の２割の評価額に抑えることができ、相続時に多大なメリットを受けることができます。

小規模宅地の特例の詳しい内容については、
【第３回】税理士のプロに学ぶ至極のQ＆Aをご確認ください。

https://www.e-a-site.com/column/detail/3.html

【2】「小規模宅地の特定」を使う時の注意点

　大きなメリットがある「小規模宅地の特例」ですが、注意することが３つあります。

①区分登記はご法度！

　「小規模宅地の特例」で気をつけていただきたいのは、「区分登記」です。例えば、１階を両親、２階を子・孫世帯とした二世帯住宅を建築された場合、登記の仕方としては２つのパターンがあります。

・１階は１階で両親名義、２階は２階で子供名義というような「区分登記」
・１つの建物のうち、●割は両親名義、残りの●割は子供名義といったような「共有登記」

「区分登記」を選んでしまった場合、小規模宅地の特例を効率良く適用することが難しいため、「共有登記」を選ばず、後々後悔する方が多いのも事実です。

②相続で揉めない対策を！

　総資産の内、マイホームはその過半を占めると言われています。お子さんが一人っ子であれば問題ありませんが、兄弟姉妹がいる場合、将来の相続に向けて他の兄弟姉妹と揉めないように事前に協議を行ったり、了承を得たり、遺言や生前贈与等を活用するなどして、いざ、相続が発生した際に他の相続人と揉めないような対策が必要となります。

③税務上の要件の確認を！

　「小規模宅地の特例」の適用は、税金に関わる問題なので、きちんと税理士に要件を満たしているかを確認することが不可欠です。例えば、ハウスメーカーから紹介いただいたり、定期的に開催される住宅展示場での税理士による無料相談会を賢く利用されるのも１つです。

【3】相続で揉めないために知っておくべきこと

　それでは、二世帯住宅を建てるのに、相続で揉めないために知っておくべき代表的な３つのポイントをご紹介します。

①相続で揉めるのは、一般家庭！

　相続対策には、「分割対策」「納税対策」「節税対策」の３本柱があります。しかし、多くの方は、「相続はお金持ちだけの問題」と勘違いしています。下のグラフは、相続が発生した後、遺産分割協議を行ったところ揉めてしまい、家庭裁判所に申し立てられた「調停」の件数を相続財産の価格帯別に纏めたものです。

　ここから読み取れることは、一年間に申立てられる調停の75％は、相続財産が5,000万以下であり、相続で揉めるのは、「お金持ち」に限らず、むしろ一般家庭の方が揉めやすいということが分かります。

出典：「司法統計家事28年度5.遺産分割事件のうち認容・調停成立件数（｢分割をしない｣を除く）遺産の内容別遺産の価額別全家庭裁判所」より

②謙虚な姿勢とコミュニケーションの大切さ

　どんなに仲の良い兄弟姉妹でも、仲違いしてしまうことがあるのが「相続」というもの。特に、二世帯住宅を建てるために実家を建て替えるという場合は二世帯住宅の計画が確定する前に、兄弟姉妹に対して丁寧に説明し、きちんと賛同していただく必要があります。兄弟姉妹仲が良いかもしれませんが、配偶者の方や、そのご親族に対しても謙虚な姿勢とコミュニケーションをまめにとることが必須となります。

③後悔しないための「生前贈与」と「遺言」

　そして忘れてならないのは、ご両親が可能な限り「同居されるお子さん」と、他のお子さんが均分に相続できるよう生前贈与をしたり、遺言を作成する等、備えておく必要があるということです。昔は「遺言」というと、抵抗感のある方が多かったですが下のグラフからも分かるように遺言を作成される方は、徐々に増えています。
　「揉めない」対策、つまり「分割対策」をしておくことにより、経済的にも、精神的にも負担を軽くしてくれる「二世帯住宅」という形で「夢のマイホーム」を実現することができます。その上で、「相続税」における評価額も下がり、税務上のメリットを得る可能性がグッと上がり、「節税対策」もバッチリ！というワケです。

　住宅展示場には、多くのハウスメーカーが、実際に建てられた「二世帯住宅」の事例を始め、施工実績に基づいたアドバイスもしてくれるので、「百聞は一見にしかず」、ご家族で住宅展示場に足を運んでみましょう。

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