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住まいの知識税金

家を建て替えたり、新築する場合、建築請負契約から工事中、入居後とさまざまな段階で各種の税金がかかってきます。納税の方法や金額、時期などはそれぞれの税金によって異なります。各種税金がいつ、どのくらい必要になるのか充分に把握しておくようにしましょう。
また、軽減措置や税額の控除が受けられるものも多くあります。詳しくは所轄の税務署や各都道府県税務事務所などにお問い合わせ下さい。

平成28年度税制改正大綱に基づいて解説しています。

税金支払いの流れと税金の種類

税金支払いの流れと、各タイミングで発生する税金の種類について説明します。

税金支払いの流れ

  1. 請負契約締結時

  2. 建物引渡し時

    (土地は非課税ですが業者に支払う仲介手数料には消費税がかかります)

  3. 引渡し後

  4. 引渡し後 毎年

税金の種類

印紙税

工事請負契約書、売買契約書、住宅ローン契約書などを作成する際に課税されます。契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼って消印する方法で納めます。
税率の特例制度により、不動産譲渡、建設工事の請負に関しては、契約金額1,000万円以上で、2014年4月1日から2020年3月31日までに作成された契約書は軽減税率が適用されます。例えば、契約書の記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、「不動産売買契約書」と「建設工事請負契約書」は正規金額が2万円のところ、1万円に軽減されます。住宅ローン契約書は軽減の適用がないので1,000万円超5,000万円以下の場合、2万円となります。

登録免許税

不動産を登記するときに納付する税金を「登録免許税」といいます。国税の収納機関(日本銀行の本支店、国税の収納を行うその代理店および郵便局)に現金で納付し、納付した領収書を登記の申請書に貼付して、登記所に提出します。(登録免許税の額に相当する登記印紙を登記申請書に貼付して提出することが認められるケースもあります。)

登記の種類と登録免許税 (一般住宅・長期優良住宅・認定低炭素住宅に関する特例措置を受ける場合)
登記の種類 課税標準額 税率
新築などの所有権保存登記 固定資産税評価額(※1) 一般住宅特例 0.15%(2020.3.31まで)
長期優良住宅 0.1%(2020.3.31まで)
認定低炭素住宅 0.1%(2020.3.31まで)
上記以外の家屋 0.4%
売買による所有権移転登記 固定資産税評価額(※2) 一般住宅特例 0.3%(2020.3.31まで)
長期優良住宅 0.2%(2020.3.31まで)
認定低炭素住宅 0.1%(2020.3.31まで)
上記以外の家屋 2%
土地 1.5%(2012.4.1から2021.3.31まで)
上記以外の土地 2%
住宅ローンなど抵当権設定登記 債権金額 一般住宅特例 0.1%(2020.3.31まで)
上記以外の家屋 0.4%
土地 0.4%

※1 新築の場合固定資産税の課税台帳登録価額に登録されていないので、他の固定資産税台帳価額を基礎とし、登記官が認定した価格になります。一般的には建築費の約5〜7割と言われています。
※2 土地の場合の固定資産税評価額は、地価公示価格の約7割となります。

特例措置の主な適用要件
  • 新築家屋の床面積が50㎡以上
  • 自ら居住する為の住宅であること
  • 新築または取得後1年以内に登記すること
適用を受けるための必要事項

登記を行う際に市区町村が発行する住宅家屋証明書が必要になります。

不動産取得税

土地・建物を取得したときや、家を新築・購入したとき、これらの不動産に対して、1回かぎり課税されます。納税は、送付される納税通知書により、指定された納付期限までにその不動産が所在する都道府県に納めます。

(建物)住宅の新築、新築住宅の購入

固定資産税評価額×3% (標準税率4%、2021.3.31まで3%)

【 特例措置 】

  • 床面積50㎡以上240㎡以下の場合

(固定資産税評価額-控除額1,200万円)×3%=税額
※長期優良住宅の新築の場合は、控除額1,300万円(2020.3.31まで)

(土地)住宅用土地の購入

固定資産税評価額×1/2×3%=税額 (2021.3.31までに取得した場合)

【 特例措置 】

  • 土地購入日から3年以内にその土地に住宅を新築した場合
  • 新築又は中古住宅を土地付で購入した場合
  • 住宅新築後、1年以内にその土地を購入した場合
  • 土地購入日から前後1年以内に中古住宅を購入した場合

次のいずれか多い額が税額から減額されます。

  • A.45,000円
  • B.1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(200㎡を限度)×3%

※特例措置を受けるためには、住宅、住宅用土地の取得後一定期間内(おおむね60日以内)に都道府県税務事務所に「不動産取得申告書」の提出が必要となります。
※また土地を先に取得し、3年以内に住宅を建築する予定の場合には併せて「不動産取得税徴収猶予申告」を行う必要があります。 詳しくは、各都道府県税務事務所にお問い合わせ下さい。

固定資産税

各市町村が土地と建物に課税する税金で、毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に、土地・建物の所有者として登録されている人に課税されます。送付される納税通知書により、年4回の納期に分けて納めます。固定資産税は所有者である限り、毎年課税されます。

課税標準額(固定資産課税台帳に登録された評価額)×1.4%=固定資産税
住宅用地の課税標準の特例

小規模住宅用地(200㎡以下の部分)は評価額の1/6が課税標準となります。
一般住宅用地(200㎡超の部分)は評価額の1/3が課税標準となります。

新築住宅の税額軽減

床面積が50㎡以上280㎡以下でその1/2以上が居住用の場合、120㎡までの部分について新築後3年間にわたって半額に軽減されます。また、長期優良住宅については5年間(3階建て以上の耐火・準耐火建築物は7年間)軽減されます。 (2020年3月31日まで)

都市計画税

各市町都市計画区域内にある土地と建物に課税する税金で、毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に、土地・建物の所有者として登録されている人に課税されます。固定資産税と併せて徴収されます。

課税標準額(固定資産課税台帳に登録された評価額)×0.3%=都市計画税
住宅用地の課税標準の特例

小規模住宅用地(200㎡以下の部分)は評価額の1/3が課税標準となります。
一般住宅用地(200㎡超の部分)は評価額の2/3が課税標準となります。

消費税

建物の購入価格、建築工事費や設計料などに課税されます。土地の購入代金については非課税ですが、不動産会社に支払う仲介手数料や宅地造成費用は課税されます。
建設業者等の見積書は、消費税を含んだ「税込金額」か、別途消費税が上乗せされる「税抜金額」なのかを確認する必要があります。また、土地建物の一括購入や、マンション購入の場合には、購入金額のうち、建物部分にのみ消費税が課税されますので、契約書を確認する必要があります。
2018年4月1日現在の消費税率は8.0%ですが、2019年10月1日以降は10.0%に引き上げられます。

住宅をめぐる税金の特例

不動産売買時や取得時にかかる税金には、所定の申告をすることで、軽減措置や税額控除を受けられる特例制度があります。住宅をめぐる税金はその額が大きいので、特例制度を賢く活用して、少しでも節税を図りたいものです。申告方法や提出書類はそれぞれ異なりますので、詳しくは所轄の税務署や各都道府県税務事務所などにお問い合わせ下さい。

住宅取得資金の贈与に関する特例

暦年課税制度

住宅の購入資金を親などから援助を受けた時は、通常の贈与(年間110万円)のほかに、次のような非課税措置が講じられています。

暦年課税制度における非課税限度額一覧
住宅取得の契約年月 良質な住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋
2019年 1,200万円(1,310万円) 700万円(810万円)

※1.( )内は通常の贈与年間110万円に各年の非課税限度額を合算したものです。2019年であれば「良質な住宅用家屋」の場合は110万円に非課税限度額1,200万円の合計1,310万円、「これ以外の住宅」は110万円に非課税限度額700万円の合計810万円になります。
※2.「良質な住宅用家屋」とは、省エネ等基準(省エネルギー対策等級4(2015年4月以降は断熱等性能等級4)相当以上であること、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上であること又は免震建築物であること)に該当する住宅用家屋であること、一次エネルギー消費量等級4以上に該当する住宅用家屋であること又は高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上に該当する住宅用家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。
※3.住宅用の家屋の新築等の対価に含まれる消費税が10%の場合には、上記の金額は3,000万円(3,410万円)及び2,500万円(2,610万円)となります。

相続時精算課税制度

贈与税と相続税を一体化して考える制度ですが、満60歳以上の親から(2021年12月31日まで年齢制限はありません)満20歳以上の子へ財産を贈与した場合、2,500万円まで贈与税を非課税として、親が亡くなった時に贈与された財産を相続税の課税財産に加算する制度です。
この「相続時精算課税制度」と前述した「住宅資金の贈与に関する非課税措置」を利用すると次の一覧表のとおり非課税となります。なお、「相続時精算課税制度」を選択すると、その後の贈与について、通常の贈与制度(年間110万円まで非課税)を利用できませんので注意を要します。

相続時精算課税制度における非課税限度額一覧
贈与年 良質な住宅用家屋 左記以外の住宅
2019年 3,700万円(2,500万円+1,200万円) 3,200万円(2,500万円+700万円)

※1.( )内は「相続時精算課税」の非課税限度額2,500万円と「住宅資金贈与に関する特例」のそれぞれの金額を示しています。
※2.住宅用の家屋の新築等の対価に含まれる消費税が10%の場合には、上記の金額は5,500万円(2,500万円+3,000万円)及び5,000万円(2,500万円+2,500万円)となります。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローン等を利用してマイホームを新築、購入または増改築等をし、一定の要件に当てはまるときに、その新築等のための借入金の年末残高を基に計算した金額を、居住の用に供した年以降の各年分の所得税額から控除できるものです。

借入金の年末残高×控除率=控除額
(居住開始年度により、控除できる上限金額、控除率等が異なりますので別表1、2を参照して下さい)

2015年度税制改正において、住宅ローン減税の適用期限が延長され、2021年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用できます。延長期間における控除期間、借入金の年末残高の限度額及び控除率、最大控除可能額等は(別表1、2)のとおりです。

(別表1)一般住宅の控除額等
居住年 控除期間 住宅借入金等の年末残高の限度額 控除率 最大控除可能額
2014年4月1日〜
2021年12月31日
10年間 4,000万円 1.0% 400万円
(別表2)「認定長期優良住宅」と「認定低炭素住宅」に係る控除額等
居住年 控除期間 住宅借入金等の年末残高の限度額 控除率 最大控除可能額
2014年4月1日〜
2021年12月31日
10年間 5,000万円 1.0% 500万円

※1.「個人住民税における住宅借入金等特別税額控除」により、所得税から控除しきれなかった控除額を翌年度分の個人住民税から控除する制度が創設されました。個人住民税からの控除額は、その年分の所得税の課税所得金額等の7%(最高136,500円)が限度となります。
※2.消費税率10%が適用される住宅の取得等については、13年間の控除が可能となります。なお、11年目以降については、以下の金額のうち、いずれか少ない金額が控除限度額となります。
(イ)住宅借入金等の年末残高x1%
(ロ)住宅取得等の対価(税抜金額)x2%÷3

主な適用要件

  • その者が主として居住の用に供する家屋であること
  • 住宅の引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
  • 床面積50㎡以上あること
  • 店舗等併用地の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
  • 借入金の償還期間が10年以上あること
  • 年収が3,000万円以下であること

認定長期優良住宅新築等特別税額控除(投資型減税)

ローン減税は、あくまでも住宅ローンを利用して建設・購入する人が対象ですが、長期優良住宅については、ローンを利用しない人にも減税が適用されます。
認定長期優良住宅の新築等を行った場合、一定の要件の下で、当該長期優良住宅の新築等に係る標準的な性能強化費用相当額の10%に相当する金額をその年分の所得税の額から控除できます。

(別表)「認定長期優良住宅」の新築等の控除率等
居住年 対象住宅 控除対象限度額 控除率 控除限度額
2014年4月1日〜
2021年12月31日
認定長期優良住宅
認定低炭素住宅
650万円 10% 65万円
認定長期優良住宅等について講じられた構造及び設備に係る標準的な費用の額 × 10%
=認定長期優良住宅新築等特別税額控除額

※1.本制度(投資型減税)を適用する場合には、住宅ローン控除は適用できません。

住宅の譲渡に係る3,000万円の特別控除

住宅を売った場合に譲渡所得が生じても、この特別控除を適用することにより、譲渡益の3,000万円までは税金がかかりません。 この適用を受けるには確定申告書にこの特例(措法35条)を選択したことを記載し、必要書類を添付しなければなりません。

適用要件

  • 現に居住している家屋を譲渡した場合
  • 現に居住している家屋とともにその敷地である土地等を譲渡した場合
  • 譲渡をその家屋に居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに行った場合
  • 譲渡の相手が配偶者や親子など特別な間柄でないこと
  • 前年又は前々年に次の特例を受けていないこと
    1. この3,000万円控除の特例
    2. 居住用財産の買い換え・交換の特例
    3. 居住用財産買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除

住宅資産の買い換え特例

売却した住宅資産の価格と同額、またはそれ以上の住宅資産に買い換えた場合、次に住宅を売却するときまでの税金が繰延べられます。

この適用を受けるには確定申告書にこの特例(措法36条の6)を選択したことを記載し、必要書類を添付しなければなりません。

  • 譲渡資産の譲渡価格 <又は= 買い換え資産の取得の場合
    譲渡所得 = 0で課税されない
  • 譲渡資産の譲渡価格 > 買い換え資産の取得の場合
    (譲渡資産の譲渡価格(A) - 買い換え資産の取得価格(B)) - (譲渡資産の取得費+譲渡費用) × (A – B)/A = 長期譲渡所得の金額 ←課税される

適用要件

  • その家屋又は土地等が、譲渡した年の1月1日に所有期間が10年を超えていること
  • 本人の居住期間が10年以上のもの(相続等の取得の場合は30年以上)
  • 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに行う譲渡
  • 2019年12月31日までの譲渡であること
  • 2012年1月1日以降は、居住用財産の売却代金の額が1億円を超えないこと
  • 買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること
  • 買い換える建物が、耐火建築物の中古住宅である場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること
  • 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の12月31日までの間に取得をし、その翌年の12月31日までに居住するもの又は見込みのもの
  • 譲渡の相手が配偶者や親子など特別な間柄でないこと
  • 前年又は前々年に次の特例を受けていないこと
    1. この3,000万円控除の特例
    2. 長期譲渡所得の税額の軽減
    3. 居住用財産買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除

住宅の買い換えによる損失の繰越控除

住宅の買い換えにより譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失は翌年以降3年間に渡り、総所得金額からの繰越控除が認められます。この特例は住宅ローン控除と併用が可能です。ただし、住宅ローン控除と違って毎年確定申告書を提出する必要があります。

合計所得金額が譲渡損失より低い場合(翌年以降は繰越額)は譲渡した年を含み4年間にわたり所得税と住民税が0円になることがあります。

適用要件

  • 譲渡する家屋又は土地等が、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超えていること
  • 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日までの間に、自己の居住用家屋(床面積50㎡以上)を取得し、その翌年の12月31日までに居住するもの又は見込みのもの
  • 2019年12月31日までの譲渡
  • 譲渡の相手が配偶者や親子など特別な間柄でないこと
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 買い換えた資産に係る返済期間10年以上(繰越控除の適用を受ける年の12月31日において)の住宅ローンの残高を有すること
  • 譲渡をした年の前年又は前々年に次の特例を受けていないこと
    1. この3,000万円控除の特例
    2. 居住用財産の買い換え・交換の特例
    3. 長期譲渡所得の税額の軽減

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

住宅ローンが残っている不動産を譲渡して譲渡損失が発生した場合、その譲渡損失の金額のうち譲渡時の住宅ローン残高を超える金額については、買い換えをしなくてもその年に損益通算することができ、控除しきれない金額についても翌年以後3年間に渡って繰越控除することができます。

合計所得金額が譲渡損失より低い場合(翌年以降は繰越額)は譲渡した年を含み4年間にわたり所得税と住民税が0円になることがあります。

控除額

  1. (取得費+譲渡費用)-譲渡価格
  2. ローン残高-譲渡価格
  3. 1、2のいずれか少ない金額

適用要件

  • 譲渡する家屋又は土地等が譲渡をした年の1月1日に所有期間が5年を超えていること
  • 2019年12月31日までの譲渡であること
  • 譲渡の相手が配偶者や親子など特別な間柄でないこと
  • 譲渡契約日の前日においてその建物または土地にかかる住宅ローンが残っていること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 譲渡をした年の前年又は前々年に次の特例を受けていないこと
    1. この3,000万円控除の特例
    2. 居住用財産の買い換え・交換の特例
    3. 長期譲渡所得の税額の軽減
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